不動産の価格を評価する手法のひとつで、収益還元法の一種。単年度の純収益をもとに計算する直接還元法に対して、DCF法は、将来生み出す純収益を含めた現在価値の総和を還元利回りで割ることで評価する。DCFは「Discounted Cash-Flow」の略で、直訳すると「割り引き現在価値法」。直接還元法より予測の精度を高められるが、さらに、数万通りのシナリオを織り込んで計算するダイナミックDCF法もある。